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市場(chǎng)動(dòng)態(tài) |
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| 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)2018年十大發(fā)展趨勢(shì) | |
告別了2017，迎來(lái)嶄新的2018。在習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想指引下，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)企業(yè)需把握行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，盡早的主動(dòng)的尋求轉(zhuǎn)型，對(duì)傳統(tǒng)的商業(yè)積極的進(jìn)行業(yè)態(tài)等一系列的調(diào)整，對(duì)新建的商業(yè)提前做好定位和規(guī)劃，從而適應(yīng)新一輪的發(fā)展。為此，無(wú)錫匯智市場(chǎng)發(fā)展研究所，將2018年專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)了十點(diǎn)，供大家參考。
趨勢(shì)一：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)庫(kù)存較大，多渠道去庫(kù)存貫穿始終
由于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)能過(guò)剩，去庫(kù)存一直是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的重點(diǎn)問(wèn)題。2017年前三季度全國(guó)商品房待售面積61140萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.2%；其中住宅32256萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22%；辦公樓3537萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房15504萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的庫(kù)存壓力依然很大。
根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的若干意見(jiàn)，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。2017年7月份，12個(gè)重點(diǎn)城市也開(kāi)始試點(diǎn)推進(jìn)租賃住房建設(shè)。但是從數(shù)據(jù)端呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)2018年度專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)去庫(kù)存仍然需要更多元化的思路。
趨勢(shì)二：新一線(xiàn)城市步入存量時(shí)代，三四線(xiàn)城市進(jìn)一步布局
數(shù)據(jù)顯示，新一線(xiàn)城市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總存量平均為468萬(wàn)㎡，人均專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積為0.48㎡，人均專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)水平已達(dá)一線(xiàn)城市水平。
從總量上來(lái)說(shuō)，新一線(xiàn)城市均值與一線(xiàn)城市的930萬(wàn)㎡還有一定差距，但是從人均專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積來(lái)看，新一線(xiàn)城市人均專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積為0.48㎡，而一線(xiàn)城市是0.52㎡；從專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)人均資源來(lái)看，新一線(xiàn)城市已經(jīng)基本接近一線(xiàn)城市的人均水平。
隨著2017年新一線(xiàn)城市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)增速逐漸放緩至15%以下，新一線(xiàn)城市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將步入存量時(shí)代。武漢、成都、杭州、天津、蘇州、重慶、南京、西安、長(zhǎng)沙、青島、寧波、無(wú)錫、廈門(mén)、大連、沈陽(yáng)、濟(jì)南、鄭州、南昌，共18個(gè)城市位列其中。
在此情景下，一線(xiàn)二線(xiàn)城市的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)趨于飽和，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重過(guò)剩，三四線(xiàn)城市是未來(lái)5年~10年內(nèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，甚至是五線(xiàn)城市，目前全國(guó)有三線(xiàn)城市54個(gè)，四線(xiàn)城市103個(gè)，加起來(lái)未來(lái)可以容納1000座專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。
趨勢(shì)三：體驗(yàn)式消費(fèi)成就不變的創(chuàng)意主題
零售業(yè)正在被科技改變是大勢(shì)所趨，但在電商如此發(fā)達(dá)的今天，消費(fèi)者之所以還會(huì)選擇去實(shí)體店購(gòu)物，主要還有一個(gè)重要的原因——體驗(yàn)。
隨著專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)逐漸吸引不了人氣，以家庭體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，親子類(lèi)業(yè)態(tài)逐漸受到歡迎，所謂“體驗(yàn)式商業(yè)”，是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費(fèi)者的參與、體驗(yàn)和感受，對(duì)空間和環(huán)境的要求也更高。
以現(xiàn)階段商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展來(lái)看，經(jīng)常出現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)主要包括：電影院、冰場(chǎng)、健身會(huì)館、電玩城、KTV、美容美體、兒童職業(yè)體驗(yàn)、兒童游樂(lè)等業(yè)態(tài)
趨勢(shì)四：側(cè)重最后一公里經(jīng)濟(jì)圈，復(fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品仍占優(yōu)勢(shì)
過(guò)去很多年，國(guó)內(nèi)商品消費(fèi)品市場(chǎng)的服務(wù)對(duì)象主要是中年人、青年人，主要是針對(duì)中年人、青年人來(lái)塑造產(chǎn)品和建設(shè)大型社區(qū)。在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，商品消費(fèi)品市場(chǎng)需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)布局在涉老方面投入更多的精力，這將是商品消費(fèi)品市場(chǎng)的一個(gè)重大變化。
商品消費(fèi)品市場(chǎng)在規(guī)劃未來(lái)建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)候，首先要考慮行業(yè)服務(wù)人群主要是誰(shuí)，需要安排哪些配套服務(wù)設(shè)施等問(wèn)題。隨著人們生活水平的提高和商業(yè)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，社區(qū)商業(yè)正在從單一的住宅底商向?qū)I(yè)市場(chǎng)、主題商場(chǎng)、商業(yè)步行街演變。
社區(qū)商業(yè)的功能從加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺?fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)劃的專(zhuān)業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點(diǎn)，能夠滿(mǎn)足人們?cè)谏鐓^(qū)內(nèi)體驗(yàn)到娛樂(lè)、消費(fèi)、養(yǎng)老、商務(wù)等便利，將是其在商業(yè)領(lǐng)域最具競(jìng)爭(zhēng)力的核心優(yōu)勢(shì)。
趨勢(shì)五：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)再現(xiàn)去粗取精，優(yōu)勝劣汰新階段
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年全國(guó)新開(kāi)業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)約900家，商業(yè)體量有望達(dá)到9000萬(wàn)平方米，大約是2016年體量的兩倍多。按照2015、2016年預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)與實(shí)際開(kāi)業(yè)數(shù)量的比例關(guān)系，平均開(kāi)業(yè)率約為五成，照此估算，2018年新開(kāi)業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)數(shù)量將與2017年基本持平。
總體而言，2018年專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)投放量將達(dá)到最高水平，出現(xiàn)行業(yè)“分化”態(tài)勢(shì)，即好的商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)更好，差的會(huì)更差，甚至被淘汰。在招商難、運(yùn)營(yíng)難的挑戰(zhàn)中，專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)的重要性將被進(jìn)一步提高，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將從重開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營(yíng)越來(lái)越趨向理性化。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將進(jìn)一步去粗存精、優(yōu)勝劣汰、更新?lián)Q代、不斷升級(jí)。
趨勢(shì)六：業(yè)態(tài)│聯(lián)合辦公快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)存量盤(pán)活與辦公形式創(chuàng)新
我國(guó)聯(lián)合辦公發(fā)展迅速，通過(guò)對(duì)存量商辦物業(yè)更新改造、創(chuàng)新辦公形式，通過(guò)空間、社群、服務(wù)的打造，實(shí)現(xiàn)存量盤(pán)活。作為近年專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域的新興業(yè)態(tài)，2016-2017年，越來(lái)越多的企業(yè)涉足該領(lǐng)域，其中不乏優(yōu)秀企業(yè)，通過(guò)客戶(hù)定位、互聯(lián)網(wǎng)思維的運(yùn)用、線(xiàn)上線(xiàn)下社群的打造、特色服務(wù)的提供等盤(pán)活存量，實(shí)現(xiàn)了快速布局與發(fā)展。
2018年聯(lián)合辦公將成專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展新趨勢(shì)，但聯(lián)合辦公既帶來(lái)發(fā)展新機(jī)遇，也帶來(lái)挑戰(zhàn)，各類(lèi)企業(yè)應(yīng)借鑒業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，清晰定位、加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)、豐富盈利模式，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
趨勢(shì)七：政策調(diào)控力度加大，細(xì)化政策將實(shí)施落地
政策支持層面，調(diào)控力度仍將逐步加大，未來(lái)有待更細(xì)化、落地的政策出臺(tái)。2016-2017年，在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)整體面臨去壓力的背景下，國(guó)家對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)控力度加大，對(duì)于增量市場(chǎng)，因城施策、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 2018年，預(yù)測(cè)政策優(yōu)惠方面，未來(lái)可以通過(guò)出臺(tái)減免非住宅房產(chǎn)稅、取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征、降低“營(yíng)改增”增值稅稅率等優(yōu)惠政策，降低企業(yè)資金壓力，一定程度釋放市場(chǎng)活力。
趨勢(shì)八：輕資產(chǎn)化步伐進(jìn)一步推進(jìn)
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)迫于拿地成本、人工成本、運(yùn)營(yíng)成本的重重壓力，以輸出管理為主，幫助他人管理與運(yùn)營(yíng)的“輕資產(chǎn)”商業(yè)項(xiàng)目在2018年將會(huì)繼續(xù)增加?！拜p資產(chǎn)”項(xiàng)目雖然具備投資少、靈活性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低等優(yōu)點(diǎn)，但值得提醒的是，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng)化和金融化交織的一個(gè)領(lǐng)域，輕資產(chǎn)模式要求與資本的結(jié)合非常緊密，“輕資產(chǎn)”模式的推進(jìn)更是基于其雄厚的資金基礎(chǔ)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式考驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)能力和融資能力的整合。
因此，相關(guān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，輕資產(chǎn)模式更適合于在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)域已經(jīng)形成一定的品牌優(yōu)勢(shì)，具備商業(yè) 地產(chǎn) 金融資源整合能力的運(yùn)營(yíng)商；對(duì)于尚缺乏成功落地項(xiàng)目的絕大部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商而言，并不具備普遍的適用性。這對(duì)想要在2018年大展輕資產(chǎn)計(jì)劃拳腳的開(kāi)發(fā)商或運(yùn)營(yíng)商而言是一個(gè)值得深思的問(wèn)題。
趨勢(shì)九：電商、O2O和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、思維將進(jìn)一步得到廣泛應(yīng)用
大數(shù)據(jù)應(yīng)用步伐將加快?；ヂ?lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)浪潮來(lái)襲，對(duì)傳統(tǒng)的實(shí)體商業(yè)可謂是不小的沖擊，在這樣的背景下，市場(chǎng)紛紛擁抱互聯(lián)網(wǎng)，各類(lèi)電商O(píng)2O平臺(tái)層出不窮。
O2O帶給我們的，是更好的用戶(hù)體驗(yàn)，消費(fèi)者網(wǎng)上篩選、線(xiàn)上支付，線(xiàn)下享受產(chǎn)品和服務(wù)的過(guò)程，是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)互聯(lián)網(wǎng)化的一個(gè)基本邏輯，但僅僅是一部分。簡(jiǎn)單的B2C平臺(tái)，或者是通過(guò)日常的銷(xiāo)售帶來(lái)的收益是相對(duì)固定的，但我們要更多的關(guān)注利用互聯(lián)網(wǎng)改造之后給專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在資本領(lǐng)域以及資金流方面創(chuàng)造的價(jià)值。
隨著現(xiàn)代商業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展以及業(yè)態(tài)調(diào)整升級(jí)，2018年我們會(huì)看到更多有益于提升線(xiàn)下的吸引力、增強(qiáng)客戶(hù)粘性的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維的創(chuàng)新應(yīng)用試。
趨勢(shì)十：業(yè)態(tài)組合和品牌組合的優(yōu)化創(chuàng)新仍成破局關(guān)鍵
發(fā)達(dá)市場(chǎng)社會(huì)零售總額60%以上產(chǎn)生于服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)，真正的零售類(lèi)業(yè)態(tài)只占30%左右。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化，零售比例下降、服務(wù)業(yè)態(tài)大大提高將是一個(gè)必然和長(zhǎng)期的趨勢(shì)，不可逆轉(zhuǎn)。
隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，各大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始重新規(guī)劃業(yè)態(tài)布局，符合大眾消費(fèi)潮流的新興品牌受到各大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的歡迎，成為招商的香餑餑，新興品牌獲得年輕消費(fèi)者的認(rèn)可，可以帶來(lái)更多的人氣，從而創(chuàng)造更多的價(jià)值。相信，在消費(fèi)需求不斷變化升級(jí)的2018年，推進(jìn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和商業(yè)品牌的創(chuàng)新優(yōu)化和創(chuàng)意發(fā)展，孕育著巨大的空間和機(jī)會(huì)，對(duì)于市場(chǎng)破局更是有著十分關(guān)鍵的作用。{本文相關(guān)數(shù)據(jù)信息摘錄網(wǎng)絡(luò)}
(無(wú)錫匯智市場(chǎng)發(fā)展研究所 四方)
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