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| 無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 | |
2015年1-6月，無(wú)錫市區(qū)土地市場(chǎng)持續(xù)平淡，商品房市場(chǎng)供應(yīng)充足，受政策持續(xù)利好影響，剛性需求積極入市，市參成交持續(xù)回暖，成交量達(dá)厲史同期高位，住房?jī)r(jià)格企穩(wěn)回升。
一、無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅收窄，新開(kāi)工面積大幅減少
1-6月無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資392.50億元，同比下降6.08%，同比降幅相比一季度收窄約6個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅258.17億元，同比微增0.92%。無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)施工面積為3818.53萬(wàn)平方米，同比下降3.24%，其中住宅2547.14萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.58%；新開(kāi)工面積為211.93萬(wàn)平方米，同比下降61.04%，其中住宅147.13萬(wàn)平方米，同比下降50.04%；竣工面積為266.78萬(wàn)平方米，同比下降6.30%，其中住宅196.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.19%。
（二）土地市場(chǎng)持續(xù)平淡
今年以來(lái)我市土地供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩，1-6月無(wú)錫市區(qū)共出讓9幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，成交總面積103.6萬(wàn)平方米，同比減少24.5%，成交金額24.79億元，同比減少52.57%。從土地用途看，3幅為純居住用地，其余均為商業(yè)或其他用地。經(jīng)估算，上半年住宅用地面積約34.18萬(wàn)平方米，非住宅用地面積約69.42萬(wàn)平方米。
（三）商品房新增供應(yīng)節(jié)奏有所放緩
1-6月無(wú)錫市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積269.73萬(wàn)平方米，其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積234.58萬(wàn)平方米，同比分別下降23.97%、11.94%。其中第二季度無(wú)錫市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為147.28萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)20.28%，但同比下降38.55%，當(dāng)季新增供銷比僅為0.74；商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積133.92萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)33.04%，同比下降25.99 %。
（四）受政策持續(xù)利好影響，市場(chǎng)成交量達(dá)歷史同期高位
隨著今年新政出臺(tái)持續(xù)利好的影響，改善需求入市明顯，1-6月無(wú)錫市區(qū)商品房銷售總面積323.36萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.82%，創(chuàng)下歷史同期新高，銷售金額262.78億元，同比增長(zhǎng)29.74%；其中商品住宅銷售面積282.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.61%，金額222.93億元，同比增長(zhǎng)38.86%。尤其是第二季度，在降低二套房首付比例、央行降準(zhǔn)降息等新政利好之下，商品房銷售面積198.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)51.79%，環(huán)比增長(zhǎng)59.73%，金額163.58億元，同比增長(zhǎng)50.83%，環(huán)比增長(zhǎng)64.9%；其中商品住宅銷售面積177.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.25%，環(huán)比增長(zhǎng)67.98%，金額142.39億元，同比增長(zhǎng)59.58%，環(huán)比增長(zhǎng)76.79%。從月度走勢(shì)看，3月底以來(lái)市場(chǎng)需求逐步釋放，月度成交量屢創(chuàng)高位，6月商品房成交面積75萬(wàn)平方米，達(dá)歷史同期最高水平。
二手房走勢(shì)與商品房相似。1-6月無(wú)錫市區(qū)二手房成交總面積140.46萬(wàn)平方米，達(dá)歷史高位，僅次于2013年同期水平，同比增長(zhǎng)36.24%，總金額為83.95億元，同比增長(zhǎng)42.22%；其中二手住宅成交129.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.98%，金額79.18億元，同比增長(zhǎng)52.68%。從季度看，第二季度二手房成交總面積87.51萬(wàn)平方米，其中二手住宅成交面積84.11萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)55.55%、76.55%，環(huán)比分別增長(zhǎng)65.27%、84.41 %。
（五）住房?jī)r(jià)格企穩(wěn)回升
二季度，隨著部分樓盤(pán)減少前期優(yōu)惠、改善型需求積極入市、市場(chǎng)成交迅速回暖等影響，我市住房?jī)r(jià)格進(jìn)一步企穩(wěn)回升。經(jīng)測(cè)算，二季度無(wú)錫市區(qū)商品住宅加權(quán)均價(jià)為8427元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.5%,與一季度相比漲幅有所加大。另外，二手住宅加權(quán)均價(jià)為7290元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.28%。
（六）商業(yè)、公積金貸款發(fā)放額增加明顯
2015年6月末無(wú)錫市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額總計(jì)627.67億元，環(huán)比一季度末下降7.81%，其中房產(chǎn)貸款余額349.69億元，環(huán)比一季度末下降12.59%。1-6月全市個(gè)人住房商業(yè)貸款發(fā)放142.8億元，同比增長(zhǎng)57.79%；同期市區(qū)公積金貸款發(fā)放38.43億元，同比增長(zhǎng)78.05%。1-6月，無(wú)錫市區(qū)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅31.585億，同比增長(zhǎng)57.7%；契稅8.8億，同比下降29.1%。
二、下價(jià)段市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)
在經(jīng)濟(jì)增速放緩、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展成為支撐地方經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)。二季度，在“330新政”降低二套房首付、營(yíng)業(yè)稅5改2等利好下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)上半年我市開(kāi)發(fā)投資、土地供應(yīng)、市場(chǎng)成交等具體情況，對(duì)后期預(yù)測(cè)如下：
（一）新增供應(yīng)保持現(xiàn)有節(jié)奏，市場(chǎng)供應(yīng)總量充足
在市場(chǎng)庫(kù)存壓力下，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地日趨謹(jǐn)慎，后期土地供應(yīng)節(jié)奏仍將放緩。而由于上半年房地產(chǎn)新開(kāi)工面積大幅下降等因素，后期商品房新增供應(yīng)量出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的可能不大，將保持現(xiàn)有節(jié)奏。
（二）市場(chǎng)成交量保持良好水平
隨著前期利好政策落實(shí)到位，近期銀行利率連續(xù)下調(diào)，購(gòu)房成本降低，市場(chǎng)信心恢復(fù)，市場(chǎng)預(yù)期向好。下階段隨著改善型需求積極入市，市場(chǎng)成交量將保持前期良好水平。
（三）房?jī)r(jià)總體保持穩(wěn)定
目前我市商品房存量依然處于高位，因此短期內(nèi)加快去化庫(kù)存仍是開(kāi)發(fā)企業(yè)的首要目標(biāo)，房?jī)r(jià)總體將保持穩(wěn)定。同時(shí)隨著近期房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力有所減小，部分樓盤(pán)逐步降低前期優(yōu)惠力度或有小幅提價(jià)的意向，后期區(qū)域房?jī)r(jià)將有進(jìn)一步回升。
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