告別了2017，迎來嶄新的2018。在習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會主義思想指引下，專業(yè)市場企業(yè)需把握行業(yè)發(fā)展的趨勢，盡早的主動的尋求轉(zhuǎn)型，對傳統(tǒng)的商業(yè)積極的進(jìn)行業(yè)態(tài)等一系列的調(diào)整，對新建的商業(yè)提前做好定位和規(guī)劃，從而適應(yīng)新一輪的發(fā)展。為此，無錫匯智市場發(fā)展研究所，將2018年專業(yè)市場的發(fā)展趨勢總結(jié)了十點(diǎn)，供大家參考。
趨勢一：專業(yè)市場庫存較大，多渠道去庫存貫穿始終
由于專業(yè)市場產(chǎn)能過剩，去庫存一直是專業(yè)市場的重點(diǎn)問題。2017年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米，同比增長12.2%；其中住宅32256萬平方米，同比增長22%；辦公樓3537萬平方米，同比增長6.1%；商業(yè)營業(yè)用房15504萬平方米，同比增長0.2%。專業(yè)市場的庫存壓力依然很大。
根據(jù)國務(wù)院辦公廳出臺的若干意見，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。2017年7月份，12個(gè)重點(diǎn)城市也開始試點(diǎn)推進(jìn)租賃住房建設(shè)。但是從數(shù)據(jù)端呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)2018年度專業(yè)市場去庫存仍然需要更多元化的思路。
趨勢二：新一線城市步入存量時(shí)代，三四線城市進(jìn)一步布局
數(shù)據(jù)顯示，新一線城市專業(yè)市場總存量平均為468萬㎡，人均專業(yè)市場面積為0.48㎡，人均專業(yè)市場水平已達(dá)一線城市水平。
從總量上來說，新一線城市均值與一線城市的930萬㎡還有一定差距，但是從人均專業(yè)市場面積來看，新一線城市人均專業(yè)市場面積為0.48㎡，而一線城市是0.52㎡；從專業(yè)市場人均資源來看，新一線城市已經(jīng)基本接近一線城市的人均水平。
隨著2017年新一線城市專業(yè)市場增速逐漸放緩至15%以下，新一線城市專業(yè)市場將步入存量時(shí)代。武漢、成都、杭州、天津、蘇州、重慶、南京、西安、長沙、青島、寧波、無錫、廈門、大連、沈陽、濟(jì)南、鄭州、南昌，共18個(gè)城市位列其中。
在此情景下，一線二線城市的專業(yè)市場趨于飽和，專業(yè)市場已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重過剩，三四線城市是未來5年~10年內(nèi)專業(yè)市場的機(jī)會，甚至是五線城市，目前全國有三線城市54個(gè)，四線城市103個(gè)，加起來未來可以容納1000座專業(yè)市場。
趨勢三：體驗(yàn)式消費(fèi)成就不變的創(chuàng)意主題
零售業(yè)正在被科技改變是大勢所趨，但在電商如此發(fā)達(dá)的今天，消費(fèi)者之所以還會選擇去實(shí)體店購物，主要還有一個(gè)重要的原因——體驗(yàn)。
隨著專業(yè)市場內(nèi)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)逐漸吸引不了人氣，以家庭體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，親子類業(yè)態(tài)逐漸受到歡迎，所謂“體驗(yàn)式商業(yè)”，是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費(fèi)者的參與、體驗(yàn)和感受，對空間和環(huán)境的要求也更高。
以現(xiàn)階段商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展來看，經(jīng)常出現(xiàn)在專業(yè)市場中的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)主要包括：電影院、冰場、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童職業(yè)體驗(yàn)、兒童游樂等業(yè)態(tài)
趨勢四：側(cè)重最后一公里經(jīng)濟(jì)圈，復(fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品仍占優(yōu)勢
過去很多年，國內(nèi)商品消費(fèi)品市場的服務(wù)對象主要是中年人、青年人，主要是針對中年人、青年人來塑造產(chǎn)品和建設(shè)大型社區(qū)。在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，商品消費(fèi)品市場需要轉(zhuǎn)型發(fā)展，部分房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)布局在涉老方面投入更多的精力，這將是商品消費(fèi)品市場的一個(gè)重大變化。
商品消費(fèi)品市場在規(guī)劃未來建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)候，首先要考慮行業(yè)服務(wù)人群主要是誰，需要安排哪些配套服務(wù)設(shè)施等問題。隨著人們生活水平的提高和商業(yè)市場的激烈競爭，社區(qū)商業(yè)正在從單一的住宅底商向?qū)I(yè)市場、主題商場、商業(yè)步行街演變。
社區(qū)商業(yè)的功能從加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)、投資性產(chǎn)品演變?yōu)閺?fù)合型社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品，其規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性將是其主要特點(diǎn)，能夠滿足人們在社區(qū)內(nèi)體驗(yàn)到娛樂、消費(fèi)、養(yǎng)老、商務(wù)等便利，將是其在商業(yè)領(lǐng)域最具競爭力的核心優(yōu)勢。
趨勢五：專業(yè)市場再現(xiàn)去粗取精，優(yōu)勝劣汰新階段
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年全國新開業(yè)專業(yè)市場約900家，商業(yè)體量有望達(dá)到9000萬平方米，大約是2016年體量的兩倍多。按照2015、2016年預(yù)計(jì)開業(yè)與實(shí)際開業(yè)數(shù)量的比例關(guān)系，平均開業(yè)率約為五成，照此估算，2018年新開業(yè)專業(yè)市場數(shù)量將與2017年基本持平。
總體而言，2018年專業(yè)市場投放量將達(dá)到最高水平，出現(xiàn)行業(yè)“分化”態(tài)勢，即好的商業(yè)項(xiàng)目將會更好，差的會更差，甚至被淘汰。在招商難、運(yùn)營難的挑戰(zhàn)中，專業(yè)化運(yùn)營的重要性將被進(jìn)一步提高，專業(yè)市場將從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營越來越趨向理性化。專業(yè)市場將進(jìn)一步去粗存精、優(yōu)勝劣汰、更新?lián)Q代、不斷升級。
趨勢六：業(yè)態(tài)│聯(lián)合辦公快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)存量盤活與辦公形式創(chuàng)新
我國聯(lián)合辦公發(fā)展迅速，通過對存量商辦物業(yè)更新改造、創(chuàng)新辦公形式，通過空間、社群、服務(wù)的打造，實(shí)現(xiàn)存量盤活。作為近年專業(yè)市場領(lǐng)域的新興業(yè)態(tài)，2016-2017年，越來越多的企業(yè)涉足該領(lǐng)域，其中不乏優(yōu)秀企業(yè)，通過客戶定位、互聯(lián)網(wǎng)思維的運(yùn)用、線上線下社群的打造、特色服務(wù)的提供等盤活存量，實(shí)現(xiàn)了快速布局與發(fā)展。
2018年聯(lián)合辦公將成專業(yè)市場發(fā)展新趨勢，但聯(lián)合辦公既帶來發(fā)展新機(jī)遇，也帶來挑戰(zhàn)，各類企業(yè)應(yīng)借鑒業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，清晰定位、加強(qiáng)運(yùn)營與服務(wù)、豐富盈利模式，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展。
趨勢七：政策調(diào)控力度加大，細(xì)化政策將實(shí)施落地
政策支持層面，調(diào)控力度仍將逐步加大，未來有待更細(xì)化、落地的政策出臺。2016-2017年，在專業(yè)市場整體面臨去壓力的背景下，國家對專業(yè)市場調(diào)控力度加大，對于增量市場，因城施策、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 2018年，預(yù)測政策優(yōu)惠方面，未來可以通過出臺減免非住宅房產(chǎn)稅、取消企業(yè)所得稅及土地增值稅預(yù)征、降低“營改增”增值稅稅率等優(yōu)惠政策，降低企業(yè)資金壓力，一定程度釋放市場活力。
趨勢八：輕資產(chǎn)化步伐進(jìn)一步推進(jìn)
專業(yè)市場開發(fā)企業(yè)迫于拿地成本、人工成本、運(yùn)營成本的重重壓力，以輸出管理為主，幫助他人管理與運(yùn)營的“輕資產(chǎn)”商業(yè)項(xiàng)目在2018年將會繼續(xù)增加?！拜p資產(chǎn)”項(xiàng)目雖然具備投資少、靈活性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)低等優(yōu)點(diǎn)，但值得提醒的是，專業(yè)市場是一個(gè)市場化和金融化交織的一個(gè)領(lǐng)域，輕資產(chǎn)模式要求與資本的結(jié)合非常緊密，“輕資產(chǎn)”模式的推進(jìn)更是基于其雄厚的資金基礎(chǔ)，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式考驗(yàn)的是運(yùn)營能力和融資能力的整合。
因此，相關(guān)專業(yè)市場顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為，輕資產(chǎn)模式更適合于在專業(yè)市場領(lǐng)域已經(jīng)形成一定的品牌優(yōu)勢，具備商業(yè) 地產(chǎn) 金融資源整合能力的運(yùn)營商；對于尚缺乏成功落地項(xiàng)目的絕大部分專業(yè)市場的開發(fā)商而言，并不具備普遍的適用性。這對想要在2018年大展輕資產(chǎn)計(jì)劃拳腳的開發(fā)商或運(yùn)營商而言是一個(gè)值得深思的問題。
趨勢九：電商、O2O和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、思維將進(jìn)一步得到廣泛應(yīng)用
大數(shù)據(jù)應(yīng)用步伐將加快?；ヂ?lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)浪潮來襲，對傳統(tǒng)的實(shí)體商業(yè)可謂是不小的沖擊，在這樣的背景下，市場紛紛擁抱互聯(lián)網(wǎng)，各類電商O2O平臺層出不窮。
O2O帶給我們的，是更好的用戶體驗(yàn)，消費(fèi)者網(wǎng)上篩選、線上支付，線下享受產(chǎn)品和服務(wù)的過程，是專業(yè)市場互聯(lián)網(wǎng)化的一個(gè)基本邏輯，但僅僅是一部分。簡單的B2C平臺，或者是通過日常的銷售帶來的收益是相對固定的，但我們要更多的關(guān)注利用互聯(lián)網(wǎng)改造之后給專業(yè)市場在資本領(lǐng)域以及資金流方面創(chuàng)造的價(jià)值。
隨著現(xiàn)代商業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展以及業(yè)態(tài)調(diào)整升級，2018年我們會看到更多有益于提升線下的吸引力、增強(qiáng)客戶粘性的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和思維的創(chuàng)新應(yīng)用試。
趨勢十：業(yè)態(tài)組合和品牌組合的優(yōu)化創(chuàng)新仍成破局關(guān)鍵
發(fā)達(dá)市場社會零售總額60%以上產(chǎn)生于服務(wù)類業(yè)態(tài)，真正的零售類業(yè)態(tài)只占30%左右。隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化，零售比例下降、服務(wù)業(yè)態(tài)大大提高將是一個(gè)必然和長期的趨勢，不可逆轉(zhuǎn)。
隨著競爭加劇，各大專業(yè)市場開始重新規(guī)劃業(yè)態(tài)布局，符合大眾消費(fèi)潮流的新興品牌受到各大專業(yè)市場的歡迎，成為招商的香餑餑，新興品牌獲得年輕消費(fèi)者的認(rèn)可，可以帶來更多的人氣，從而創(chuàng)造更多的價(jià)值。相信，在消費(fèi)需求不斷變化升級的2018年，推進(jìn)專業(yè)市場和商業(yè)品牌的創(chuàng)新優(yōu)化和創(chuàng)意發(fā)展，孕育著巨大的空間和機(jī)會，對于市場破局更是有著十分關(guān)鍵的作用。{本文相關(guān)數(shù)據(jù)信息摘錄網(wǎng)絡(luò)}
(無錫匯智市場發(fā)展研究所 四方)
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