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氣勢恢宏綜合體，為何招商成難題？一文「商用地產(chǎn)價(jià)值優(yōu)化」發(fā)表后，筆者很榮幸地收到眾多讀者的討論反饋。這些討論意見集中在以下五點(diǎn)：
1）“開發(fā)商缺乏做好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的意識與機(jī)制”：
類似于氣勢恢宏綜合體，為何招商成難題？一文中提到的“CBD城市綜合體開發(fā)商只注重外形好不好看而忽視內(nèi)在使用價(jià)值高不高的做法”，就是目前80%商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的做法；
2）“電商份額擴(kuò)大，實(shí)體商業(yè)面積增加太多”：
隨著電商的發(fā)展，線上銷售份額占40%，未來要占60%，現(xiàn)有的實(shí)體商業(yè)要萎縮，所以新增商業(yè)面積肯定招不到商；
3）“消費(fèi)習(xí)慣變得太快，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長”：
項(xiàng)目按照開工時(shí)的消費(fèi)習(xí)慣定位，但等過5年后工程竣工，原來的定位可能已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)代潮流了，導(dǎo)致按照原來定位造的物業(yè)招不來商；
4）“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量太大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際需求”：
僅能容納2個(gè)城市綜合體的地方建了10個(gè)城市綜合體，就算你全部按照定制商業(yè)模式開發(fā)并做好商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)，也沒辦法把10個(gè)城市綜合體全部招滿商；
5）“消費(fèi)越來越多元化，規(guī)劃開發(fā)商自己定不了”：
當(dāng)今消費(fèi)多元化，變化太快了，商業(yè)地產(chǎn)怎么做也跟不上，政府選定的規(guī)劃不一定適應(yīng)當(dāng)前的消費(fèi)。政府太難了，開發(fā)商太難了，當(dāng)專家做點(diǎn)評與當(dāng)消費(fèi)者做選擇太容易了。
針對讀者們提出的上述五方面意見，筆者經(jīng)過研究，逐條分析回復(fù)如下，請看本文詳解：
一.關(guān)于“開發(fā)商缺乏意識與做好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的機(jī)制”
有讀者說：類似文中提到的“CBD城市綜合體開發(fā)商只注重外形好不好看而忽視內(nèi)在使用價(jià)值高不高的做法”，就是目前80%商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的做法。
對此現(xiàn)象，筆者也十分感慨：
有些重要項(xiàng)目，筆者從他們的設(shè)計(jì)方案出來就開始關(guān)注；也有些項(xiàng)目，甲方會請業(yè)內(nèi)專家開咨詢會來對設(shè)計(jì)提出意見。近十年來，筆者每年都會數(shù)次應(yīng)開發(fā)商之邀去開專家咨詢會。筆者發(fā)現(xiàn)，一個(gè)怪現(xiàn)狀是：
在專家咨詢會上，一般首先是開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)講話，強(qiáng)調(diào)該項(xiàng)目請了什么著名機(jī)構(gòu)策劃、請了什么國際著名機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)，還特別強(qiáng)調(diào)這家國際著名設(shè)計(jì)院曾設(shè)計(jì)過世界上有名的商業(yè)建筑云云。
接下來，是許多專（磚）家附和說這個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)得如何好。專家咨詢會就這樣被開成了“歌頌會”。
其實(shí)，凡是請到筆者去參加的“專家會”，筆者無一例外都會對項(xiàng)目的規(guī)劃、建筑物的形狀、人流集散點(diǎn)、車流集散點(diǎn)、物流集散點(diǎn)、流動線、車流動線、物流動線、垂直交通動線、商家落戶與運(yùn)行空間、共享空間、設(shè)施設(shè)備配套、內(nèi)外交通配套等方面提出自己的意見看法。
比如氣勢恢宏綜合體，為何招商成難題？一文中提到的這個(gè)綜合體項(xiàng)目，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)完開工前以及項(xiàng)目土建做到一半時(shí)作者兩次被邀請參加專家會：
第一次專家會的主要內(nèi)容是對建筑設(shè)計(jì)提意見：筆者提出15條意見請甲方整改，但沒有一條意見得到整改；
第二次專家會是項(xiàng)目土建做到一半時(shí)，甲方發(fā)現(xiàn)有商家來考察后提出無法落戶以及無法運(yùn)行問題，所以再次請專家開會，尋求解決問題的辦法：
針對影響商家落戶與運(yùn)行的問題（差不多還是我上次提出的問題），筆者提出了許多整改辦法。筆者指出：
上次會議我提出的整改是改施工圖，這次我提出的整改是改已經(jīng)建起來的結(jié)構(gòu)——這個(gè)成本是改圖紙的成本50倍；
但如果甲方這次還不停工整改，而是等到項(xiàng)目土建安裝完成、項(xiàng)目竣工后再整改，屆時(shí)，整改成本將會是改圖紙的100倍?。?BR>
結(jié)果，甲方依然選擇了等項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后再整改——因?yàn)殚_發(fā)區(qū)管委會以及項(xiàng)目總部要求項(xiàng)目2018年年底竣工，2019年6月30日開業(yè)，所以甲方說不能停下來搞整改，先滿足2018年年底竣工再說。
結(jié)果，項(xiàng)目到2020年的今天也沒有竣工，更不要說開業(yè)了。
同濟(jì)大學(xué)有位老師讀了我的文章后跟我互動說：發(fā)生類似問題的主要原因有兩點(diǎn)，一是“無知”，二是“機(jī)制”。
我們來詳細(xì)分析一下：
01“無知”的具體表現(xiàn)
1.盲目自信：
缺乏“意識”就是“無知”，缺乏“意識”的第一個(gè)表現(xiàn)是盲目自信。
盲目自信就看不到問題，也不相信別人指出的問題有多大危害。 筆者一直想不明白，為什么這些開發(fā)商要請專家來開會，評審他們的設(shè)計(jì)？
是因?yàn)樗麄兒V定自己邀請國際一流大師策劃、一流大師設(shè)計(jì)出來的成果一定是非常棒的，所以請專家來開評審會其實(shí)是為了證明這個(gè)設(shè)計(jì)是棒的。事實(shí)上請來的大多數(shù)專（磚）家也沒有令這些開發(fā)商失望，多數(shù)專家拿了專家費(fèi)就開始唱贊歌。
這些（磚）家的贊歌聲蓋過了專家指出問題的聲音，麻痹了開發(fā)商，使之在項(xiàng)目開始之時(shí)就看不到專家指出的問題的危害性嚴(yán)重性，不采取措施，錯(cuò)過了機(jī)會；
2. 不懂得正確取舍：
有些甲方為了追求項(xiàng)目回款最快最大化，而犧牲了產(chǎn)品的使用價(jià)值。
五年前筆者應(yīng)邀參加浙江某縣城舉行的專家會，評審一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)方案。當(dāng)來開會的專家們坐定，開發(fā)商代表先來給專家們派發(fā)信封，信封里除了專家費(fèi)以外還有一張字條，上面寫道：
“請專家們多提正面意見，以便讓規(guī)委會審核通過這個(gè)規(guī)劃方案”。
其實(shí)筆者把方案文本拿到手打開總平圖時(shí)就發(fā)現(xiàn)，該規(guī)劃方案上建筑物業(yè)布局的設(shè)計(jì)搞錯(cuò)了：
外圍包上沿街鋪，中圍里面插塔樓
內(nèi)核塞上大商業(yè)，內(nèi)外不通客不留
解釋一下，就是該項(xiàng)目的四條長邊為外面第一圈，第一圈都是二層的一拖二商鋪； 第二圈是四棟塔樓插一圈；
兩個(gè)圈里面的核心部分是6000平方米一層共四層的商業(yè)樓，未來打算引進(jìn)一個(gè)大型綜合超市。盡管甲方打招呼多說贊成的話，但筆者一看這個(gè)布局未來商業(yè)是不會活的，就提了四條意見：
1）這么多對外開門的臨街商鋪會破壞綜合體項(xiàng)目的營商環(huán)境；
2）核心商業(yè)布置在中間，從任何一側(cè)道路進(jìn)到核心商業(yè)的入口均超過40米——這樣的核心商業(yè)是不會有人進(jìn)去的。
因?yàn)椴贾煤诵纳虡I(yè)的目的之一就是提升人氣使街鋪的價(jià)值提升，但本案核心商業(yè)這樣的布局帶不來人氣，沿街商鋪價(jià)值也就得不到提升；
3）四棟塔樓（酒店式公寓）布置在外圍第二圈，但沒有一個(gè)塔樓有配套地面集散地，有兩棟塔樓的朝向也有問題，這種酒店公寓是賣給人家做住房用的，朝向不好又缺乏配套小院子集散地，公寓價(jià)值會大打折扣；
4）該規(guī)劃因項(xiàng)目上各類物業(yè)產(chǎn)品均沒有得到使用功能與配套滿足，導(dǎo)致價(jià)值低下。
會開好后筆者回上海了，兩年后我突然想起這個(gè)項(xiàng)目了，就打電話給項(xiàng)目所在縣城的規(guī)劃局副局長詢問項(xiàng)目情況，得到的回答是：
這個(gè)項(xiàng)目爛尾了——開發(fā)商結(jié)構(gòu)封頂后商鋪銷售不好，公寓銷售不好，核心商業(yè)也招不來商，開發(fā)商后續(xù)資金鏈斷了，爛尾了。
筆者理解，這個(gè)項(xiàng)目之所以這樣規(guī)劃設(shè)計(jì)，是因?yàn)榧追嚼习逑胱非笈R街商鋪面積與位置最大化。
但問題是，這樣的規(guī)劃忽視了集中商業(yè)的通達(dá)要求，忽視了酒店公寓的環(huán)境配套要求——最后結(jié)果是缺乏集中商業(yè)帶來的人氣臨街商鋪賣得不好、酒店公寓缺乏了環(huán)境配套也買不好，滾動開發(fā)滾動不起來，資金鏈斷裂，項(xiàng)目無可避免地爛尾了。
02缺乏“機(jī)制”的原因探討
在氣勢恢宏綜合體，為何招商成難題？一文中所舉的例子是“缺乏糾錯(cuò)機(jī)制”以及發(fā)現(xiàn)了問題改不了，是因?yàn)椤叭狈︻A(yù)算”。
其實(shí)，除了缺乏糾錯(cuò)機(jī)制與預(yù)算以外，還有一個(gè)“缺乏機(jī)制”的表現(xiàn)是 “考核機(jī)制”客觀上鼓勵出殘次品：
開發(fā)商管理和考核大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)大都會沿用他們傳統(tǒng)的住宅或?qū)懽謽琼?xiàng)目的管理機(jī)制和考核機(jī)制，在這種機(jī)制下，考核的節(jié)點(diǎn)有：
1）投資控制；2）工期目標(biāo)；3）質(zhì)量目標(biāo)；4）安全目標(biāo)；5）銷售目標(biāo)。
這個(gè)考核機(jī)制的設(shè)計(jì)體現(xiàn)了傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理考核思路：
“在規(guī)定的工期內(nèi)和投資預(yù)算內(nèi)安全地完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，建設(shè)質(zhì)量符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)現(xiàn)預(yù)定的銷售目標(biāo)”。
大項(xiàng)目每個(gè)節(jié)點(diǎn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，獎勵金額都有數(shù)百萬甚至數(shù)千萬。有的項(xiàng)目案子發(fā)現(xiàn)了問題整改不了、帶病建起來是因?yàn)椋?BR>
1）整改問題要增加投資——投資控制目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)了；
2）整改問題要增加工期——工期控制目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)了；
3）整改問題增加了工期不能及時(shí)竣工銷售——銷售目標(biāo)受影響了；
以上三點(diǎn)都有可能導(dǎo)致公司允諾的給項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的獎勵拿不到了，所以開發(fā)商管理人員干脆就選擇不改了。
實(shí)際上，開發(fā)大型城市綜合體實(shí)質(zhì)是系統(tǒng)工程，是產(chǎn)業(yè)鏈組合，發(fā)現(xiàn)問題不整改很多情況下不是因?yàn)殚_發(fā)商管理人員不懂，而是因?yàn)槠鋬?nèi)部獎勵機(jī)制制約了他們?nèi)フ?，鼓勵了他們?nèi)プ非蟆笆″X”目標(biāo)“進(jìn)度”目標(biāo)而犧牲使用價(jià)值；
另一方面，缺乏做好商業(yè)地產(chǎn)的“機(jī)制”，關(guān)鍵是缺乏“問責(zé)機(jī)制”：
大地產(chǎn)公司一次又一次把大型城市綜合體做爛了，但這些公司的頭頭腦腦的沒有一個(gè)被“問責(zé)”的，特別是大型國有房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)都是任期制，他這一任上管理開發(fā)的項(xiàng)目結(jié)果是由其繼任者承擔(dān)的，管他做好做爛，結(jié)果與其無關(guān)；
而中小型民營房企缺乏問責(zé)機(jī)制，民企的老板自己會被市場問責(zé)，做爛了商業(yè)地產(chǎn)，有的陷入家破人亡的慘境，有的為躲債逃亡海外不敢回。
二.關(guān)于“電商份額擴(kuò)大，實(shí)體商業(yè)面積增加太多”
有讀者說：電商份額擴(kuò)大，實(shí)體商業(yè)面積增加太多。隨著電商發(fā)展，線上銷售份額占40%，未來要占60%，現(xiàn)有的實(shí)體商業(yè)要萎縮，所以新增商業(yè)面積肯定招不到商。
對于這個(gè)老生常談的問題，作者認(rèn)為不全對：
1. 電商銷售份額在整個(gè)社會消費(fèi)品零售總額中的占比的確在不斷擴(kuò)大，而且還有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢：
2009年到2019年這十年間，我國電商線上銷售額從2600億增加到2019年的10萬億，增長了38倍。這十年間，電商銷售份額在整個(gè)社會消費(fèi)品零售總額中的占比也從2009年的2%到2019年的24%，增長了12倍；
2. 但是，2009年我國GDP是33萬億，2019年增加到了100萬億，增加了3.03倍。而社會消費(fèi)品零售總額從2009年的13萬億增加到了2019年的41萬億，增加了3.15倍。
我們把2019年的社會消費(fèi)品零售總額41萬億減去2009年社會消費(fèi)品零售總額13萬億，再減去2019年的電商線上銷售10萬億人民幣，這10年間還凈增了18萬億，這18萬億是已經(jīng)去掉了2009年的社會消費(fèi)品零售總額，再去除了2019年電商銷售額后的新增線下銷售額，這個(gè)蛋糕有多大，大家可以想象一下！
3. 從上述分析可以看出，這十年以來，電商銷售占比是增加了不少，但線下銷售也在增加，且增加的幅度要大于電商線上銷售增加的幅度。
換句話說，電商增加的銷售額只是吃掉了社會消費(fèi)品零售總額增量的小部分，大部分的增量留給了線下銷售。新增的線下銷售約是電商銷售增長的2倍，而且還在擴(kuò)大。
所以，一些讀者提出的電商銷售在社會消費(fèi)品零售總額中占比已經(jīng)達(dá)到40%，未來要達(dá)到60%的推論是不正確的；
4. 過去十年是電商發(fā)展的黃金十年，電商線上銷售額每年以百分之十幾增加，受影響最明顯的是百貨店與超市（大賣場），因?yàn)樗麄冧N售的商品是最容易被線上銷售取代的，這就是為什么我們近幾年看到百貨店與大賣場逐漸凋零萎縮，許多門店關(guān)門的原因。
那么，十年以來在社會消費(fèi)品零售總額中大幅增加的線下銷售有哪些呢？
筆者粗略分析了一下，十年以來在以下這五大領(lǐng)域銷售額增長特別快：
1）海外旅游消費(fèi)數(shù)額巨大：
據(jù)有關(guān)信息透露，2019年中國人海外旅游購物消費(fèi)5600億美元，折合人民幣近4萬億元；
2）奢侈品銷售增幅巨大：
2019年全國的奢侈品銷售總額無據(jù)可查，但有兩個(gè)信息，一是恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗表示恒隆內(nèi)地門店去年奢侈品銷售增長幅度在20%到30%之間；二是北京SKP購物中心2019年銷售額達(dá)135億人民幣,其中八成為奢侈品銷售；
3）餐飲業(yè)呈爆發(fā)式增長：
盡管中共十八大后公款餐飲消費(fèi)得到遏制，但餐飲業(yè)總體還是增長迅速。筆者去年去河南出差，看到河南餐飲協(xié)會透露一個(gè)信息：河南省的餐飲業(yè)銷售額十年間增長十倍。
4）親子娛樂、教育培訓(xùn)發(fā)展迅猛；
5）文化旅游、體育健身、保建養(yǎng)生等熱門項(xiàng)目成為消費(fèi)新寵；
上述新業(yè)態(tài)圖片來自互聯(lián)網(wǎng)：
圖一是我司提供全過程商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)服務(wù)的“開封星光天地購物中心”演藝廳疫情過后恢復(fù)營業(yè)性演出人氣爆棚情景；
圖二為我司提供全過程商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)服務(wù)的“揚(yáng)州五彩世界生活廣場”親子樂園疫情過后恢復(fù)營業(yè)人氣爆棚情景；
圖三是我司提供全過程商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)服務(wù)的“四川樂山世豪廣場購物中心”婚慶天地疫情過后恢復(fù)營業(yè)人氣爆棚情景；
圖四、圖五是“揚(yáng)州五彩世界生活廣場”餐飲樓層疫情過后恢復(fù)營業(yè)人氣爆棚情景；
圖六是“揚(yáng)州五彩世界生活廣場”輕奢天地疫情過后恢復(fù)營業(yè)人氣爆棚情景。
三.關(guān)于“消費(fèi)習(xí)慣變得太快，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期長”
有讀者說：項(xiàng)目按照開工時(shí)的消費(fèi)習(xí)慣定位，但等過5年后工程竣工，原來的定位可能已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)代潮流了，導(dǎo)致按照原來定位造的物業(yè)招不來商。
筆者認(rèn)為，把招不來商歸因于消費(fèi)變化太快太牽強(qiáng)。
我們來分析一下這個(gè)理由為什么不成立：
1. 五年后招不來商的商業(yè)定位，其實(shí)即便在五年前做好定位時(shí)立馬招商也是招不來的。
假定五年前你把主力店定位為已經(jīng)走下坡路的百貨店加大賣場，那你的商業(yè)定位本身就是“不識時(shí)務(wù)”，不要說今天你招不到，就是五年前你也同樣招不到這樣的主力店了，沒有主力店聚客，其余店鋪你根本就招不來商；
2. 五年以后招不來商的商業(yè)定位是落后的商業(yè)定位，沒有前瞻性。
消費(fèi)變化是一個(gè)漸進(jìn)而非突變的過程，如果說一個(gè)商業(yè)定位5年都管不了，那這個(gè)商業(yè)定位太落后了。
我就問您三個(gè)問題：
五年以前電商銷售占比增長率看不出嗎？
五年以前餐飲呈現(xiàn)爆發(fā)式增長看不出嗎？
五年以前親子、娛樂、健身、運(yùn)動業(yè)態(tài)興起看不出嗎？
這些新興業(yè)態(tài)的增長性強(qiáng)，五年以前是一定能看得出來的；
上面四張圖片來自互聯(lián)網(wǎng)，是四個(gè)著名港資城市綜合體項(xiàng)目：圖一為剛剛完成外立面裝修的已經(jīng)開業(yè)21年港匯恒隆廣場；圖二為已經(jīng)開業(yè)21年的恒隆廣場；圖三為已經(jīng)開業(yè)超過10年上海國金中心；圖四為已經(jīng)開業(yè)10年上海環(huán)貿(mào)廣場。
如果說一個(gè)商業(yè)定位五年后就過時(shí)了招不來商了，那么請問，二十多年前開業(yè)的恒隆廣場、港匯恒隆廣場，十多年前開業(yè)的國金中心、環(huán)貿(mào)廣場應(yīng)該關(guān)門好幾回了，為什么他們不但沒有關(guān)門，反而銷售與租金年年增長、至今仍屹立在上海最優(yōu)秀購物中心之列？
四.關(guān)于“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量太大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際需求”
有讀者說：僅能容納2個(gè)城市綜合體的地方建了10個(gè)城市綜合體，就算你全部按照定制商業(yè)模式開發(fā)并做好商業(yè)運(yùn)行性能化設(shè)計(jì)，也沒辦法把10個(gè)城市綜合體全部招滿商。
讀者反映的這種情況確實(shí)存在，作者在《氣勢恢宏綜合體，為何招商成難題》一文中舉例了開發(fā)面積為9.4平方公里的徐匯濱江CBD開發(fā)區(qū)，其總共規(guī)劃所有綜合體中辦公面積900多萬平方米，零售商業(yè)面積200多萬平方米；
最近筆者還調(diào)研了無錫一個(gè)4.4平方公里CBD開發(fā)區(qū)中，零售商業(yè)面規(guī)劃了110多萬平方米。
坦誠來說，這兩個(gè)CBD中的商業(yè)面積確實(shí)有點(diǎn)兒多。但是這里要分析一下：
1. 許多開發(fā)出來的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)使用價(jià)值低下，數(shù)量多只是白多，沒有競爭力不構(gòu)成任何威脅：我們無法左右政府規(guī)劃多少CBD開發(fā)，也無法不讓他們把商業(yè)用地批出來，我們能做的就是把自己手上的地塊做出好項(xiàng)目出來。
從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來講，正因?yàn)榇蟛糠珠_發(fā)商開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品使用價(jià)值不高，很多都是招不來商或爛尾了，所以這種數(shù)量多只是白多，不構(gòu)成任何競爭力。
有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在這種CBD區(qū)域拿商業(yè)用地毫不手軟，如2020年2月20日香港置地以310.5億元人民幣拿下徐匯濱江超大城市綜合體最大最貴的地塊，刷新了上海公開出讓地塊總價(jià)記錄：
見上圖，紅色部分是零售商業(yè)部分。所以有人說港資企業(yè)拿地開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是不考慮周邊商業(yè)項(xiàng)目競爭與否的，因?yàn)樗麄兿嘈抛约旱母偁幜κ亲畎舻?，如入“無人之境”去開發(fā)他們的項(xiàng)目；
2. 關(guān)于商業(yè)物業(yè)數(shù)量太多與開發(fā)過剩問題，筆者是這樣看的：
隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會消費(fèi)品零售總額大幅增加，除了給電商消耗了部分增加額以外，大部分的增加額為發(fā)展線下實(shí)體商業(yè)提供了空間。
如前面所舉的例子，2019年的社會消費(fèi)品零售總額扣除了電商銷售額與2009年全部社會消費(fèi)品零售總額后凈增了18萬億元。這個(gè)數(shù)字是多大的銷售額？如果平均一個(gè)大型商業(yè)綜合體年銷售為18億，那需要有一萬個(gè)這樣的大型商業(yè)綜合體集合起來的銷售額才能達(dá)到這個(gè)數(shù)字！
雖然筆者沒有資料探明到底需要多少新增商業(yè)面積來匹配這么多新增消費(fèi)總額，但總體而言隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)需求空間也很大！
3. 通過上述分析可以得出，盡管這些年來各地城市綜合體開發(fā)量很大，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需求量也在日益增大。
現(xiàn)在客觀存在的事實(shí)是城市綜合體開發(fā)量與供給量都很大，但大部分是“通用商業(yè)開發(fā)模式”出來的產(chǎn)品，項(xiàng)目上的大量零售商業(yè)面積盡管數(shù)量巨大，但大部分陷入招商難境地，這些項(xiàng)目的存在并不對未來能夠按照“定制式商業(yè)開發(fā)模式”開發(fā)出來的新項(xiàng)目構(gòu)成競爭，正因?yàn)檎J(rèn)識到這一點(diǎn)，像港資企業(yè)如香港置地，才有魄力就在CBD邊上拿地開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。
五.關(guān)于“消費(fèi)越來越多元化，規(guī)劃開發(fā)商自己定不了”
有讀者說：“消費(fèi)越來越多元化，項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)商自己定不了。消費(fèi)多元化，變化太快了，商業(yè)地產(chǎn)怎么做跟不上，政府選定的規(guī)劃不一定適應(yīng)當(dāng)前消費(fèi)。政府太難了，開發(fā)商太難了，當(dāng)專家的做點(diǎn)評與當(dāng)消費(fèi)者做選擇太容易了?！?BR>
筆者真是于心不忍這樣回應(yīng)，但必須實(shí)事求是地這樣回應(yīng)：
這是典型的做爛了項(xiàng)目的人找說詞推卸自己的責(zé)任——把做爛項(xiàng)目的責(zé)任推給消費(fèi)多元化了，推給政府給自己定的規(guī)劃了。
推了責(zé)任以后，又覺得尷尬，還拍一下開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)的馬屁：“開發(fā)商太難了”，再拍一下政府的馬屁：“政府太難了”。
其實(shí)作為開發(fā)商員工大不必自責(zé)，更不必推卸責(zé)任，因?yàn)槟惚旧砭蜎]有責(zé)任，做低價(jià)值或做爛尾城市綜合體項(xiàng)目的責(zé)任主要在開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)，就是我前面分析的：“意識問題”與“機(jī)制問題”，根本不在開發(fā)商員工這一邊。
下面我們分析一下：1. 回應(yīng)一下“消費(fèi)越來越多元化，變化太快了，商業(yè)地產(chǎn)怎么做也跟不上，政府選定的規(guī)劃也不一定適應(yīng)當(dāng)前的消費(fèi)?！?BR>
請看下面兩張來自互聯(lián)網(wǎng)的圖片：
圖一是位于揚(yáng)州京華城路城市綜合體XX廣場商業(yè)樓層疫情過后重新開業(yè)的景象；圖二也是位于揚(yáng)州京華城路城市綜合體五彩世界生活廣場商業(yè)樓層疫情過后重新開業(yè)的景象。
我們可以明顯看出，圖一是門可羅雀的寂靜，圖二是人氣爆滿熱鬧非凡。兩個(gè)項(xiàng)目相距不到1公里，規(guī)模相當(dāng)，同時(shí)開建同時(shí)在2018年下半年竣工開業(yè)。
同樣面對消費(fèi)多元化，同樣是開發(fā)商報(bào)方案、政府批方案，圖一做爛了可以責(zé)怪消費(fèi)多元化，可以責(zé)怪政府批方案。
而圖二呢？為什么多元化對它沒有影響？為什么也是政府批的方案他們做好了呢？
所以，城市綜合體做爛了，責(zé)怪消費(fèi)多元化，理由不成立；責(zé)怪政府定規(guī)劃，理由也不成立，因?yàn)樵贍€的方案是開發(fā)商自己報(bào)上去的；
2. 回應(yīng)一下“開發(fā)商太難了”、“政府太難了”、“專家點(diǎn)評與消費(fèi)者選擇太容易了”。開發(fā)商確實(shí)有點(diǎn)難，因?yàn)殚_發(fā)商業(yè)地產(chǎn)好賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去了，過去商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)短缺，做好做爛都有人來租、有人來買，都能夠賺錢，只不過賺多賺少而已。
但在今天，必須要把產(chǎn)品做好了，使用價(jià)值做高了，為商家做好定制了，才能租得出去或賣得出去。因?yàn)樯碳业倪x擇范圍比以往更大，他們當(dāng)然要選使用價(jià)值高的物業(yè)去開店了。
至于“政府太難了”，政府是沒有什么難處的，因?yàn)檎皇钦瓶亓速Y源，二是做了裁判，有什么“難處”？
至于“專家點(diǎn)評與消費(fèi)者選擇太容易了”這個(gè)觀點(diǎn)我同意，唯一要說明的是，專家點(diǎn)評是容易的，但要成為“專家”是不容易的；消費(fèi)者的選擇是“容易的”但消費(fèi)者要獲得“選擇權(quán)”是不容易的。
六.小結(jié)
五個(gè)方面的問題回應(yīng)完了，我們總結(jié)一下：
開發(fā)商想做好城市綜合體這類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先需要提高“意識”，建立好的管理城市綜合體這類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的管理“機(jī)制”；
其次是我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、社會消費(fèi)品零售總額快速增長為開發(fā)好的城市綜合體這類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了市場空間；
再次就是商業(yè)地產(chǎn)供給量增加使做好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的要求提高了，不按照高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求去做城市綜合體項(xiàng)目是難于成功的；
還有我們管不了政府批出多少商業(yè)用地，規(guī)劃了多少個(gè)CBD與城市綜合體，開發(fā)商要做的事就是把自己地塊上的產(chǎn)品做好，做成有競爭力的項(xiàng)目，你做好了別人沒做好，你有機(jī)會別人就沒機(jī)會了；
最后，開發(fā)商做好城市綜合體項(xiàng)目確實(shí)比以前“難了”，但關(guān)鍵是開發(fā)商要有“意識”、有做好產(chǎn)品的“體制”，加上開發(fā)商真正有能夠管理好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的“人才”，有了這三樣，開發(fā)商要做好大型城市綜合體這樣的商業(yè)地產(chǎn)就“不難了”。
(無錫市市場協(xié)會秘書處轉(zhuǎn)網(wǎng)絡(luò)文摘)
原創(chuàng) 作者：范宜昌 商用地產(chǎn)價(jià)值優(yōu)化 2020年7月20日在本公眾號
贏商網(wǎng)《大家專欄》作家2020.8.03前灘太古匯效果圖,圖源網(wǎng)絡(luò)
